年南京市住宅物业管理条例最新

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《南京市住宅物业管理条例》(以下简称“条例”),在市人大十五届四次会议上高票通过。南京市人大网站昨天挂出公告,《南京市住宅物业管理条例》已经通过批准,将于今年7月1日起施行。

“条例”报省人大常委会审议批准后,有望今年上半年正式施行。目前南京市仍在执行2002年出台的《南京市物业管理办法》,存在明显的滞后性。不少专家学者认为此次新条例有很大的创新,可操作性也很强,并对后期细则的制定提出诸多建议。

物业费值不值可请机构评估

“不少业主觉得物业服务差,就拒缴物业费,”一位专家介绍,此前很多纠纷,很大程度上源于“服务是否合格无人界定。”

本次通过的“条例”一大亮点是:业主自治组织、建设单位、物业服务企业,都可委托第三方评估机构,对物业服务标准及质量、费用测算、物业保修金、住宅专项维修资金管理等进行评估,并出具全面的评估报告。评估结果有效期一年,并向全体业主公告,同时告知物业管理行政主管部门。

需要提醒的是,“如果法院判定业主败诉,第三方评估报告也不能作为拒缴物业费的理由。”南京市城市治理委员会公众委员赵健表示。

南京理工大学经济学产权制度博导朱宪成教授建议,在具体操作时,第三方机构提供的服务可以做成“小而专”,如不同的机构,可只针对保洁服务做评估,或针对安保方面做评估。

房屋质量问题建设单位担责

现实生活中很多物业纠纷和矛盾,与开发商前期施工遗留问题密不可分。如建筑质量比较差、配套设施设备不健全、开发商承诺的售后维修服务和物业服务不兑现等。

“房屋漏水,本是开发商要解决的问题,结果开发商将责任推给了物业公司,业主因此而拒缴物业费的也不是少数。”某物业服务公司负责人告诉记者,只有在“条例”里明确开发商的责任,矛盾才能减少。

此次“条例”中明确了建设单位在房屋产权初始登记之前,应当按照物业建筑安装总造价2%的比例,交存物业保修金,并不得纳入房屋建设成本。物业保修金将实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则,由市、区物业管理行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修金交存期内,建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,维修费用在物业保修金中列支。

值得提醒的是:物业保修金交存期限为8年,如果交存期满没有用完,余额将返还建设单位。

南京大学法学院教授,南京市人大常委会立法咨询组专家肖泽晟表示,这一制度虽然给建设单位施加了一定的负担,但却保障了未来潜在购房者的合法权益,确保开发商将来有能力或切实履行房屋维修责任,给购房者吃了一个“定心丸”,可以大幅度减少将来因前期物业质量引起的纠纷。

首次尝试:业主组织法人化

南京市目前执行着2002年施行的《南京市物业管理办法》。该办法存在滞后性,导致近年来市民对物业管理问题的投诉逐年递增。业内人士分析,要解决业主大部分的矛盾需要给业主组织一个身份。“业委会对业主没有约束性,就因为这个组织没有身份。”

据悉,本次通过的条例,首次出现业主组织法人化。“在南京是一个创新,在法律规定上给业主组织一个身份,可以解决内部很多矛盾。”业内人士坦言。

“小区业委会的活不好干,不拿工资,也没有权利,干得好应该,干得不好被骂,很多时候业主并不买账。”某小区业委会主任坦言,确定了身份,以后不少事情就可以名正言顺地管理了。

此外,业内人士分析,市条例在省条例的基础上进行了细化,尤其是成立业主委员会相关条件上进行了明确的说明。

“业主代表应当为本业主小组内的业主,其资格条件、任期等参照业主委员会委员设置条件,在业主大会议事规则中规定。”赵健认为,此前说得比较含糊的不宜担任业主委员会委员的情形在新“条例”中都进行了说明。

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