关于市城乡一体化推进区居民向社区集中情况调查报告
为加快许昌城乡一体化建设步伐，XX市委、市政府于20*年年初作出了建设许昌至长葛城乡一体化推进区的战略部署。根据推进区内要围绕“三个集中(项目向园区集中、农民向社区集中、土地向规模经营集中)”、着力实现“六个一体(城乡规划一体化、城乡产业发展一体化、城乡基础设施建设一体化、城乡公共服务一体化、城乡就业市场一体化、城乡社会管理一体化)”的总体要求，全市优先抓好了“三个集中”之一的“居民向社区集中”建设。
一、基本情况
许昌至长葛城乡一体化推进区面积110平方公里，涉及XX市、XX县、XX区、XX区的9个乡(镇、办)、72个行政村、120560口人，从业人数59031人，其中18岁以下28884人，60岁以上16769人。土地面积165193.23亩，其中村镇建设用地28762亩，工矿商服务业用地9605.9亩，教育事业用地1991亩，基本农田93540.18亩，一般耕地35112亩，未利用土地1233亩。截至2007年底，企业数695个，其中二产353个，三产345个，现有职工17675人，本区域内职工8804人，预计3?5年内可发展企业700个，预增职工7658人。
(一)XX市。推进区辖3个镇(办)，19个行政村，包括和尚桥镇12个村，老城镇4个村，金桥办事处3个村(社区)。人口33453人，从业人数20743人，其中18岁以下5444人，60岁以上4973人。土地面积43741亩，其中村镇建设用地8116亩，工矿商服务业用地4823亩，教育事业用地726亩，基本农田23953亩，一般耕地25621亩，未利用土地330亩。截至2007年底，企业数211个，其中二产113个，三产98个，现有职工6719人，本区域内职工3666人，预计3?5年内可发展企业323个，预增职工4266人。
(二)XX县。推进区辖3个乡镇，37个行政村。包括尚集镇22个村、苏桥镇10个村、小召乡5个村。人口58321人，从业人数31643人，其中18岁以下18194人，60岁以上8004人。土地面积86565.23亩，其中村镇建设用地12926亩，工矿商服务业用地1531.9亩，教育事业用地99亩，基本农田61096.18亩，一般耕地201亩，未利用土地60亩。截至2007年底，企业数234个，其中二产156个，三产81个，现有职工8030人，本区域内职工3293人，预计3?5年内可发展企业219个，预增职工2629人。
(三)XX区。推进区辖高桥营办事处7个行政村，人口10649人，从业人数2220人，其中18岁以下2281人，60岁以上1279人。土地面积14927亩，其中村镇建设用地2170亩，工矿商服务业用地5669亩，教育事业用地180亩，基本农田5335亩，一般耕地944亩，未利用土地643亩。截至2007年底，企业数202个，其中二产52个，三产150个，现有职工1840人，本区域内职工1370人，预计3?5年内可发展企业129个，预增职工540人。
(四)XX区。推进区辖半截河办事处5个社区、邓庄乡4个社区。人口18137人，从业人数4425人，其中18岁以下2965人，60岁以上2513人。土地面积19960亩，其中村镇建设用地5550亩，工矿商服务业用地1922亩，教育事业用地986亩，基本农田3156亩，一般耕地8346亩，未利用土地200亩。截至2007年底，企业数48个，其中二产32个，三产16个，现有职工1086人，本区域内职工475人，预计3?5年内可发展企业29个，预增职工223人。
二、进展情况
居民向社区集中、推动居民“上楼居住”是一个城市工业化、城市化发展到一定阶段的必然产物，这样做不仅可以释放和盘活大量土地，推动工业化进程，同时也促使居民向市民转变，加快城市化进程。对于政府来说，释放和盘活土地意义非同寻常，土地是最基本的生产资料，在一定程度上决定了地方经济可持续发展的潜力。但是近年来，随着招商引资步伐的加快以及经济的持续发展，土地资源越来越紧张，不少企业面临着想扩大再生产却拿不到地的境遇，而由于用地紧张，部分占地广的招商引资项目难以落户，如果动员农民“离土离房”，进行大规模动迁，实现上楼居住，就可以将旧村进行整治，释放和盘活大量的土地。以XX市为例，经调查，于井村占地面积为1000亩，通过居民向社区集中，可以置换土地800亩，杜村寺占地面积1000亩，可以置换800亩，辛庄占地面积600亩，可以置换550亩，坡杨占地面积280亩，可以置换200亩，范庄占地面积800亩，可以置换700亩，金庄占地面积400亩，可以置换350亩。对于XX市来说，这绝非是一个小数字，政府可以由此获得大量的可利用土地来夯实经济持续发展的基础。
“城中村”改造是推进居民向社区集中的主要途径，也是城市化进程中必须破解的一道难题。我市“城中村”改造工作采取“三步走”的方式，即2008年先行启动三大城区组团(XX市城北组团、XX县新城组团、XX市城南组团)内急需改造的城中村，2009年着手改造许长城际快速通道沿线及魏武大道沿线的重点村庄，2010年以后改造城区及“两道”周边撤村并点的中心村和剩余的其他村庄。
(一)规划情况
1、高桥营、板桥社区规划已按照XX市推进区规划要求通过市规委会评审，正在完善详规。
2、俎庄社区控制性规划已通过市规委会评审。
3、辛张、金湾社区规划已交市规划设计院进行控制性规划设计。
4、XX区与市规划局结合，已委托北京北达天工设计院负责XX区北推进区的控制性详细规划及城市规划设计，规划方案的初稿已经完成，正在修改完善。
5、赵湾河湾社区“城中村”改造规划方案已经市规委会批准，孙湾、大坑李、十里庙社区改造项目正在进行控制性规划编制。
6、武店村总体规划已经市规委会审批通过，正在协商编制修建性详规。
7、XX市坡杨村改造总规、控规和改造方案已报XX市规划委员会审批，各项统计结果正在公示和征求群众意见。
(二)社区改造情况
1、尚集镇武店村现有户数603户，人口2240人，行政村用地面积2808亩，其中村庄占地520亩，现有各类建筑11.7万平方米。武店村采用整村改造模式，由瑞贝卡公司投资对村庄进行改造，规划120亩用于建设居民住宅小区，投资概算8000万元(包括小区建设费用和村民补偿)。目前，规划小区内的地面附属物已经清理，围墙已施工，文物地质勘探已完成，正在施工3、4、14、16号楼，武店村村庄改造拆迁补偿安置方案已经村两委、党员代表会讨论通过，正在提交全体村民讨论。待该方案经全体村民讨论通过后，将按照方案要求，与村民签订拆迁补偿安置协议。
2、和尚桥镇坡杨-范庄位于XX市葛天大道以南，彭花公路以北，清?河以东，规划总用地约90.93公顷，规划总建筑面积约127万平方米。坡杨集中居住区规划用地约55.11亩，规划总建筑面积为58179平方米，其中住宅建筑面积为47527平方米，居住总户数为408户，目前还未开工建设。
3、板桥社区改造已和郑州金诺公司签定了一期改造协议，前期启动资金已到位，目前正在进行土地性质调整。
4、高桥营社区改造6栋居民楼已完工，剩余4栋6层主体已完工。
5、辛张社区徐八庄、潘庄居民小区建设已和河南大众房地产公司签定了一期改造协议，部分拆迁资金已到位，拆迁补偿已完成27亩。
6、俎庄社区改造正与多家房地产公司进行洽谈，改造实施方案已经公布。
7、XX区赵湾河湾社区城中村改造项目测算方案及招商文件已编制完成，正在与郑州中油置业有限公司、郑州中汽乾坤置业有限公司进行招商事宜洽谈。
8、大坑李、十里庙社区城中村改造项目正在等待土地调规报批。
(三)村庄建设管理情况
1、XX市开展军民共建新农村活动，驻长部队官兵与镇村干部群众，出动铲车、运输车辆对辖区村庄环境进行整治。
2、XX县集中开展了环境卫生集中整治活动，对街道两侧堆放的建筑垃圾、秸杆、杂物，街道卫生死角进行了集中清理，并按照环境卫生工作标准进行了全面考评。
3、XX区高桥营办事处组织人员对俎庄社区、辛张社区卫生及学院路北段道路两侧绿化带内的垃圾、杂草、杂物进行清理，改善辖区整体面貌。
4、XX区重点解决村内道路、排水、垃圾处理和卫生厕改建等问题，加大违章建筑拆除力度，强化村庄基础设施建设，从清垃圾、清秸秆、清路障为主的“三清”工作入手，集中整治村容村貌，为村民们营造良好居住环境。
三、存在的困难
(一)企业发展不均衡。XX市三个乡镇拥有的企业中，老城镇的企业个数占总数的77%，老城镇企业个数比和尚桥镇和金桥办事处的总数还要多。同时，老城镇的企业个数多、发展速度快，预计近几年内，推进区的重要龙头企业将主要进驻在老城镇，而金桥办事处由于土地面积较小，企业发展空间有限。XX县辖区内截止2007年底共有企业234个，其中第二产业156个，第三产业81个，产业支撑不明显，总从业人数仅8030人，而本区域的从业人数仅3293人，说明本区域内的居民从事第二、第三产业偏低。
(二)用地调整难。在当前农民对土地的依存度还较高的大形势下，土地流转和土地承包的政策已成为约束农民居住向社区集中建设的瓶颈。一是用地规划和用地计划的制约。镇村布局居住点规划因不能逾越基本农田保护区这根红线而制约了集中居住工作的推进。同时，居住点建设用地纳入地方年度用地计划后，又与经济社会事业发展争挤用地计划。二是土地流转的制约。即使符合用地规划的土地，由于农村二轮土地承包责任制的政策规定，土地调整不可能用行政措施强制推行，土地流转和土地跨村调整工作也很难开展。三是企业用地缺乏。推进区内对于企业落户提供了各项优惠政策，企业发展速度快，随着国家土地政策的偏紧，部分地区出现短期内新建企业将无地可用的情况。
(三)资金筹措难。农民居住向社区集中建设是一个系统工程，需要投入大量资金。而目前村级经济还不壮大，多元化筹措资金的机制和渠道还未形成，没有足够的资金来支撑居住点建设。另外，以XX区为例，由于部分村庄地理区位优势不突出，拆迁安置在与市区城中村改造同样标准的情况下，投资商利润空间小，虽然接触了多方投资商，但真正有投资意向的很少。
(四)政策配套不完善。社会福利、劳动保障等方面关于推进区居民的配套政策不完善，没有具体的标准，被征用土地后的农民生活、就业等没有相关的具体规定,导致土地被征用的农民积极性不高，有后顾之忧。
(五)公共设施不健全。以XX县为例，区域内的37个行政村，村庄分布较分散，造成公共服务设施不利于集中，服务效果不明显，对整体管理造成影响。同时由于部分村庄经济实力有限，村内供排水设施、文化大院、健身场所等建设相对滞后。
四、对策建议
(一)基本思路
以*理论和“三个代表”重要思想为指导，围绕构建和谐许昌、加快建设城乡一体化推进区、实现富民强市的目标，着眼打破城乡二元结构,突出加快城市化进程这条主线，着力统筹城乡规划、产业布局、基础设施建设和社会事业发展,全力推进“三个集中”、实现“六个一体化”、优化“一个环境”，完善“五区”功能，突出城、村、林、水一体特色，提高我市城镇化水平。
(二)总体要求
坚持科学发展观,促进城市与农村、经济与社会、人与自然的全面、协调、可持续发展，在本市城镇体系规划的指导下，构建完善布局合理、协调发展、吸纳性强、辐射面广的社区空间体系，坚持尊重群众的首创精神，充分调动好、保护好、发挥好群众的积极性和创造性，有计划、有重点、有步骤地开展农民向社区集中。
(三)基本原则
??城乡统筹：统筹城乡经济社会发展,统筹城乡规划、建设与管理,统筹一、二、三产业发展,坚持区域经济社会事业全面、协调、可持续发展。
??因地制宜：坚持一切从实际出发，克服一刀切、标准化的做法，实施科学、灵活、多样的社区集中模式,保持风格,突出特色,彰显个性。
??提档升级：提升农村和产业的发展层次,实现产业的地域集中、资本的效能集中、资源的配置集中、土地的利用集中,“五朵金花”要提档升级,形成强大的空间吸引域。
??政策引导：通过劳动保障、土地、税收、产业发展等方面的优惠政策,促进资金、信息、人才、产业等经济社会要素的空间集聚，消除不利于“三个集中”的政策障碍,消除城乡二元分割的体制环境。
??利益保护：调整城乡利益机制,降低农民向社区集中的成本,从政策和法制上保证他们的利益不受伤害,使农民自觉自愿向非农转移、向社区集中。
??资源节约：按照镇村布局规划,政府主导，通过村企共建、招商引资等形式，组织、引导分散居住的农民向社区聚居,鼓励建设多层公寓,实现土地资源利用效益最大化。
(四)强化八项措施
1、加强领导。坚持市指导、县为主的原则，由当地党政主要领导亲自牵头，形XX县(市、区)组织、乡(镇、办)主抓、村实施、农民参与的工作格局。将财力向农村倾斜，投资向农村转移，做大、做强、做优以工业、商业为代表的第二、三产业,以吸纳更多的农村富余劳动力,促进农业人口非农业化就业,真正使农民从土地中解放出来。
2、规范管理。按照集约、节约利用土地的原则，科学编制镇村布局规划，引导农民向新型社区集中，盘活存量土地，提高土地资源利用效率。在“依法、自愿、有偿”和不改变农用地性质的前提下，积极探索转包、租赁、互换经营、入股等多种土地流转方式，推动土地的合理流转。规范居住向社区集中建设项目的审批与立项，加大镇村布局规划实施监督力度，坚决制止违反镇村布局规划的擅建乱建行为。
3、制定配套政策。随着村庄改造的实施，整合相关部门职能优势，出台配套扶持措施，如：社会福利、劳动保障等方面政策的制定，加大相关政策的实施力度，提高低保标准，让困难群众享受更好的生活，积极推行社会保障等优惠政策和建立相关的产业,增加就业岗位，使被征用土地和农民利益得到保障,就业得到保障,减少社会不稳定性因素,增强土地使用者的积极性，解决居民的后顾之忧。但在低保标准的确定上，不应盲目草率，决不是越高越好。目前，我市的经济实力还不强，社会保障适宜走低标准、广覆盖的路子。
4、整合部门职能。完善供电、供水、供气、环保、绿化等综合基础设施系统，优化资源配置,整合各种社会公益事业设施,坚持环境建设、经济建设、城乡建设同步规划、同步发展。探索市场化的投融资政策,挖掘发展潜力，积极进行户籍制度改革,入住社区的人员,在子女入托、入学、就业、参军、计划生育等方面,享有同城镇居民同等待遇。
5、发挥区位优势。加大许长城际快速通道两侧的村庄改造力度，搞好村庄整体搬迁，使原有分散的村庄居民集中于社区内，搞好公共设施配套，提升服务功能，利用置换出的土地加大第三产业的发展，进一步提高居民的收入。
6、搞好园区建设。民营科技园区是工业聚集区，加大园区的建设力度，搞好招商引资，通过工业项目的带动，使园区村庄的居民转化为工人，逐步改造园区内的村庄，使居民向社区集中。同时大力发展第三产业，增加就业岗位，以第三产业的发展改变原有居民的身份，转变原有居民的居住思想。
7、发展社区经济。在进行城市建设的同时，逐步重视经济发展尤其是社区经济发展，出台相关政策，鼓励社区根据自身条件积极发展集体经济，壮大经济实力，在上级财政拨款有限的条件下，可以依靠自身实力改善各项基础设施建设，为居民营造良好的居住环境。
8、加大宣传力度。进一步加大城中村改造宣传力度，通过多种多样的形式，使城中村改造政策深入人心，争取广大群众对城中村改造的理解和支持，扎实快速推进城中村改造。
