东莞公积金贷款限额标准新算法
东莞市政府近日公布了《东莞市个人住房公积金贷款办法》(下称新《办法》)，征询公众意见。如官方此前所透露，调整了“贷款金额不能超过余额8倍”的旧规定，针对贷款限额，推出新的计算方式。不过，直接影响到计算结果的两个关键系数———缴存时间和收入调节系数，官方却表态，要等到新《办法》执行了再发布。这意味着，具体每个人最高能贷到多少住房公积金，还是“蒙查查”。有市民和学者就质疑：这样公开征询意见，是否不够公开?另外，新《办法》中明确，装修不能再申请住房公积金贷款。对于申请贷款购买经适房，则有了新条款覆盖，官方称是“原则性支持”，具体如何执行还待细则出台。
贷款限额标准有了新算法
根据现行规定，东莞执行的是2月发布的限额标准：规定住房公积金贷款最高额度不能超过公积金账户余额8倍。这意味着，在满足了上述规定后，假设你的住房公积金账户只剩下2万元了，你最多只能贷到2 8=16万元。这一严苛规定，被称为东莞史上最严的住房公积金新政，直接导致东莞住房公积金去年新增贷款金额同比下滑过半。
市民呼吁放宽，官方也在近期释放了政策调整的信息。根据新《办法》，贷款限额不再按照8倍计算，而是有了一套新的计算公式：公积金贷款可贷额度Y =个人公积金账户余额B (缴存时间系数T +收入调节系数I) 流动性调节系数L。
公积金资金池越充裕可贷额越高
其中，流动性调节系数L是根据东莞市住房公积金的个贷率(即存贷比)来调节，当公积金中心资金池中的资金越紧张，该系数就越低，在其他条件不变时，借款人可贷额度也越少。反之，资金池充裕时，借款人可贷的额度就越高。
根据新《办法》的分档，细分如下：
1、当个贷率<60%，为流动性过剩，该系数为1.2;
2、60% 个贷率 80%，为流动性正常，该系数为1;
3、80%<个贷率<90%，为流动性不足，该系数为0.8;
4、个贷率 90%，为流动性紧张，该系数为0.6。
根据官方公布的数据，东莞市住房公积金的个贷率为72 .07%(即符合第二项，流动性正常)。近年来，东莞都采取了更稳健的贷款政策将个贷率维持在60%-80%，即该系数为1。不过，取消8倍的限额后，如果楼市成交量攀高，新增贷款大幅增加，这一系数将有波动。
按照规定，公积金中心以后将按月向社会公布个贷率。当公积金资金流动性情况发生变化且个贷率连续3个月保持在同一区间时，公积金中心应及时向社会公布，并于公布之日次月起执行相应的流动性调节系数。
高低收入怎么分还未知
影响贷款限额的还有另外两个系数：缴存时间系数T和收入调节系数I。东莞市住房公积金中心此前就透露，出于公平性上的衡量，新政将向中低收入者和长时间缴存的职工倾斜。
此次新《办法》中也说明，缴存时间系数(T )是鼓励职工长期持续缴存的调节参数。原则上，缴存时间越长，享有的贷款权益越多。收入调节系数(I)的原则是“控高保低”，抑制高额缴存职工投资、投机性住房贷款需求，保障低额缴存职工满足普通自住住房贷款需求。
但具体两个系数如何计算出来，征询意见稿中却未有相关说明。记者昨日就此咨询了东莞市住房公积金中心，相关人员只是说明有专门附表参照，但“专业性很强”，负责审核发布新《办法》的市政府决定，要等到该《办法》正式执行了才公布。
据了解，征询意见的时间为今年8月21日至9月1日。这意味着，在这一阶段，具体每个人最高能贷到多少住房公积金，却没有一套清晰的公式可以套算，普通市民还是“蒙查查”。“究竟谁被划分为低收入者，谁是高收入者都不知道，这样怎么提意见?”有专家昨日就质疑，政府这样征询公众意见是否不够公开?
[专家观点]
提取说明：
根据新《办法》，公积金贷款可贷额度Y =个人公积金账户余额B (缴存时间系数T +收入调节系数I) 流动性调节系数L。
申请住房公积金还需满足旧规定的另外三个限额标准：
1、首套房最高只能贷总房价的7成，二套房最高贷5成。
2、公积金贷款的月应还款额，加上借款人本人及配偶的其他各项贷款月应还款额之和，不能超过借款人家庭月收入的55%。
3、个人贷款最高46万;家庭共同借款的，最高可贷66万。
新政变化解读
首获“原则性支持”申请 经适房业主放下心头大石
要点：新《办法》中，也修订了借款人条件：购买经济适用住房等政府保障性住房的，可增加包括配偶在内的其他家庭成员作为共同借款人，但必须是房屋产权共同所有人，必须符合本办法第七条和本条所规定的各项条件。官方解释，增加保障性住房的共同借款人，是为了提高中低收入职工家庭的购房支付能力。
解读：据了解，这还是住房公积金政策首次覆盖了经适房购房人群。这一调整让购买经适房的业主喜出望外。“是不是可以申请住房公积金贷款买经适房了?!”刚刚选好经适房的业主“嘻嘻”追问。他和家人已经在雅园新村选好了一套两房，但筹齐17万的房款，对于原本生活就困难的他们来说，无疑是个难题。至今，他一直在为筹齐房款而焦虑。
据媒体报道，东莞已经有不少人选好经适房陆续办理入住，但大部分至今都没有签订房屋买卖合同，就是因为还没有凑齐房款。“申请经适房的都是困难户，要不然也不会申请得到了。要申请商业贷款，银行又要考虑我们的还款能力，基本上也都拿不到。”
据业主“嘻嘻”介绍，大家只能把希望寄托在公积金贷款上。他已经在东莞缴存了10年住房公积金，不过，由于经适房的交易很多方面都和商品房不同，目前公积金贷款政策并未覆盖这一群体。
去年东莞史上最严住房公积金政策出台后，更多的人觉得申请无望，他们收入低，缴存基数也低。以“嘻嘻”为例，虽已缴交了多年，当时的公积金账户上余额只有1万多元，按照规定，最多也只能贷到8万。
现在新《办法》出台征求意见稿，借款人一项正式覆盖了“经适房”购房人群，8倍限额也取消，将倾向支持中低收入人群购房。对于“嘻嘻”来说，是两大利好。他说：“终于可以放下心头大石!”
不过，东莞市住房公积金中心昨日解释，对借款人的表述修订后，确实是覆盖了经适房购房群体，“原则上是支持申请住房公积金贷款购买经适房，同时考虑到这个群体收入低，增加共同借款人”。不过，相关负责人也解释，这一政策牵涉到多个部门，具体如何执行，何时开始执行，还待细节出台。
7年仅发放77笔 毛坯房装修贷款将取消
要点：新《办法》中第三条明确：本办法所称个人住房公积金贷款，是指由公积金中心以归集的公积金为资金来源，委托受委托银行发放给公积金缴存职工定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的贷款。
解读：这一条款详细规定了住房公积金贷款的用途，也直接取消了东莞此前推行的装修贷款。据了解，早于2007年，东莞就公布了《关于推行住房公积金装修贷款的通知》，首次明确可以提取住房公积金贷款用于装修，最高贷款额15万元，最长贷款期限为10年。装修贷款必须用于装修已付清房款、且是毛坯房的自住商品房。官方当时介绍，有市民买房后，因经济困难无法装修而无法入住，希望该政策的出台能解决这个问题。
此次新《办法》直接取消了这一规定。东莞市住房公积金中心解释，当时出台是为了释放一部分沉淀的资金，但到了现在，公积金贷款的形势已经转变，很多人购买首套住房还不一定能贷到款，希望回归住房公积金的初衷照顾这部分群体。而且，从2007年来，东莞至今共发放了77笔共975万元装修贷款，效果也不明显。
