年北京限购政策出台【全文】
北京调控再加码，认房又认贷，二套房首付60%-80%。北京终于跟上了上海的节奏，认贷!作为全国的两个超一线城市，其购房政策的严格程度自然也是匹配其超一线地位的。
北京政策要点：
1) 居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%;购买非普通自住房的首付款比例不低于80%;
2)暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款;
3)企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。
上海政策要点：
1)在上海市已拥有1套住房，以及在上海市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的购买普通自住房贷款首付比例不得低于50%;
2)购买非普通自住房贷款首付比例不得低于70%。
政策解读：
国庆期间各热点城市商品住宅限购政策集中出台，在11月上海再加码，认房又认贷。而北京“姗姗来迟”的认贷政策相比上海的认贷政策晚了将近4个月的时间。在两会落幕仅两天的时间里北京出台政策究竟蕴含着怎样的意义呢?或许我们可以从北京的商品住宅交易数据中找到政策逻辑。
一、北京商品住宅交易高烧不退
高价格、高成交，低去化周期
限购政策相继出台后，虽然北京商品住宅成交量得到短时间的控制，但是房地产市场和土地市场仍持续上涨，无论新建住宅还是二手房市场成交价格均不断上升，去化周期维持低位。2017年2月份北京去化周期不到9个月。在上海限购政策点评中，我们就曾明确提出，如果房地产市场在限购政策后仍持续高温，政府仍会继续加大限购政策力度。在此背景下，北京限购政策的再加码，也在意料之中。
本次北京在原来限购的基础上再次加码限贷政策，二套房首付比超80%，在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录并无幸免。限购并不同于限贷，限购只是对购房资格的限制，弄虚作假的可能性大，监管相对较难，而限贷从银行贷款记录的角度去限制，易于监控。政策出台后购房门槛变相提高，政策之严史无前例，投资性需求被彻底打压，几乎完全“去杠杆”，全面落实“房子是用来住的”。本次政策还对于企业炒房行为进行了打压，规定企业商品房上市交易需满3年及以上，短期内企业投资行为将受影响。
二、似曾相识的上海限购政策
11月上海严格限购政策出台的背景与北京类似，价格维持高位，成交量走高，去化周期维持低位。相应政策出台之后，效果立竿见影，价格出现一定的回落，价格环比和销售面积同比均出现负值。相比之下更为严格的北京限购政策其影响力将比上海政策更为强大。
三、消费者购房热情持续高涨，
限购城市将不断增多
本轮房地产市场行情自下半年开始上行，截止到2017年三月，热点城市高位运行时间已经超过一年。10月，热点城市限购政策轮番出台，购房需求向周边三四线外溢明显，导致这些三四线城市也成为限购政策出台的高发地区。
由于当前投资者仍握有大量闲钱，并且部分城市限购一定会造成资金外溢，流入到其他未限购，且具有价格炒作空间的城市。若未来房地产市场投资热情持续高涨，预计将有更多的城市加入限购限贷的大潮中，例如3月1日，北京周边城市涿州也开始实施限购政策。
除环一二线的三四线城市之外，强二线，弱二线城市加码继续，例如3月3日杭州加码，3月15日，南京和青岛相继限购加码，2017年政策偏紧的基调不变。
四、政策相机而动，企业常怀敬畏之心
当前，企业应保持对市场、对政策的敬畏之心，2017年企业将面临更严峻的政策环境，一方面是限购限贷政策的打压，另一方面是政府对土地供应的增加。因此，当前企业应以“去化为主、现金为王”的方式降低企业运营的风险。
正如我们此前预测的因城施策可能会导致三四线城市的回暖，而目前来看这种可能性正在变为现实。从十一前后针对一二线重点城市的调控开始，一些表现较弱的三四线城市已经开始出现复苏的迹象。相对较强的三四线城市，包括宁波、温州、无锡、常州等城市已经在中就开始出现复苏迹象。一方面，我们观察到一些仅有数据的弱三四线城市去化周期显著缩短，似乎类“合肥式”回暖的前提正出现在这些城市，当然这些城市一定不会出现如此大幅度的繁荣，但弱三四线去化周期缩短的确值得关注。另一方面，根据我们春节期间返乡调研情况看，弱三四线城市复苏迹象也比较明显(详见我们的2月27日发布的2017年房地产投资：结构与增长)。因此开发商应积极挖掘仍处于价值洼地的三四线城市，进行前瞻性投资。
年底中央经济会议中明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。各地政府为落实中央政府会议精神，房地产市场高烧不退的城市必然将面临更为严厉的政策打压。在“十九大”召开之前，社会的稳定是重中之重，房价大幅波动给整个社会带来的负面情绪不容忽视。
没有只涨不跌的市场，市场的调整如期而至。对于开发商来说，这既是威胁又是机会。预计2017年将会出现适合的投资机会，企业的投资量和城市区域选择将会决定企业在市场中五到十年的格局。
北京“大七环”的美好愿景，带来了房地产市场的想象空间，而限购加码亦迅速跟上了脚步。3月1日涿州发布“限购令”之后，昨日市场又传出涞水县限购的消息。加上此前的“北三县”、固安、怀来等地，环京限购阵营有扩大之势，有分析人士甚至预言“整个环京区域已基本开始进入限购时代”。
限购第一轮：“北三县”、固安
随着北京楼市交易量的火爆，京津冀的诸多环北京热门区域在非首都功能疏解、北京人口和产业疏解、新机场建设、市政府东迁等利好政策刺激下，吸引了大量的北京外溢需求和投资投机需求的涌入，楼市量价齐涨，在交易量创新高的同时，不少楼盘成交价格的年度涨幅也至少在50%以上，整个环京区域的楼市呈现快速升温之势。为稳定楼市，政府开始了对环京楼市加以限购。
紧邻北京城市副中心的“北三县”和距离新机场10公里的固安，打响了环京区域限购的第一枪。4月，廊坊市政府发布房地产调控意见。意见明确，大厂、三河、香河、固安环京4县(市)实行住房限购和差别化住房信贷政策，非当地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%等新政。8月，廊坊市再出手整顿楼市，发布“廊七条”，要求开发商在取得预售证之前不得宣传，不得以认购、预订、排号等名义向购房者收取定金和预订款等。
“北三县”和固安火热的房地产市场出现短暂平息，但整体来看，廊坊市的房价依然领涨全国。数据显示，廊坊的房价同比涨幅达到103%，排在全国第一。
限购第二轮：武清、怀来、涿州
20分钟高铁即可抵达，又可办理蓝印户籍，落户天津，享受直辖市的优惠政策，武清也吸引了众多置业者，成为购房热点区域。武清，也称为天津除市内六区之外“特意”限购的城市。10月，天津市政府表示，非本市户籍只允许购买市内六区和武清的一套住房，且首付比例不低于40%。
在京津冀一体化战略、冬奥会红利、京张铁路开工、环京楼市整体向上等因素的影响下，怀来的房价从初每平方米4000元至5000元迅速升破万元。11月，怀来启动限购，非本地户籍居民只允许购买一套住房，且购房首付款比例不得低于30%。
进入2017年，环京热点区域的限购并没有停止。3月1日，紧邻北京房山和固安的涿州发布限购令，非本地户籍居民家庭限购一套住房，且首付款比例不低于30%;本地户籍居民家庭购买第二套住房时，首付款比例不低于50%。昨日，作为涿州邻居的涞水又出现限购传闻。
环京区域或将迎来政策全面收紧
从限购地区的地理位置看，除了怀来是在北京的西北方向，“北三县”、固安、涿州、武清都是位于北京的南部和东部。对于坊间“圈出”的北京“大七环”，还有永清、宝坻、崇礼等地尚未出台调控政策。不过，有业内人士认为，环京区域都可能会面临政策收紧。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，国家明确强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，在环京区域楼市出现过热苗头之时，涿州及时出台楼市限购政策，也将是未来环京区域，尤其是燕郊、大厂、香河、固安等房地产投资投机热门区域进一步收紧楼市调控的信号，“整个环京区域或许都将迎来政策收紧和楼市降温。”中原地产首席分析师张大伟也表示，“京津冀周围楼市调控可能全面升级。”
