我国以房养老模式
一、引言
近年来，我国老龄化问题日益严峻，已成为关乎民生的一个重要社会问题，并引起政府决策层的关注和重视。从传统的家庭养老到社会养老保障体系的建立，我国的养老机制不断完善，但是老龄化问题不断突出，养老矛盾不断激化。据统计数据表明，2012年我国老年人口数量达到1.94亿，老龄化水平达到14.3%。与此形成鲜明对比的是，我国社会养老保障体系尚未健全，表现在基本养老保险覆盖面窄，保障力度弱，养老金收支存在较大缺口等。与此同时，20世纪80年代实施的计划生育政策，使我国的家庭结构普遍呈现核心化、小型化，“四二一”结构特征明显，传统的家庭养老保障正在弱化。鉴于此，探索适应我国国情、满足民众需求的创新的养老模式，显得尤为迫切和重要。
2013年9月，国务院在《关于加快发展养老服务业的若干意见》中明确提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，“以房养老”开始引发社会各界的高度关注。“以房养老”作为一种创新的养老模式，起源于荷兰，兴起于20世纪80年代美国，经历30多年的实践，在发达国家发展已较为成熟。在我国开展“以房养老”试点建设，可以有效缓解我国养老资金短缺问题，并对现有的养老保障体制实现有益补充。成都市老龄化水平在国内大中城市位居前列，2012年成都市60岁及以上的老人占总人口的19.01%，高于全国平均水平，老龄人口抚养系数已达17.19%。家庭养老弱化，社会养老尚未健全，养老问题同全国其他大中城市一样亟待解决。作为西部特大中心城市，较高的住房自有率、不断增强的经济实力、蓬勃发展的金融市场，使成都有条件成为我国推行“以房养老”的试点城市之一，从而设计并探索出具有中国特色的“以房养老”模式。
2002年，“以房养老”这个概念，首次漂洋过海进入中国，引起了学术界的广泛关注。但是国内研究主要集中在“以房养老”对我国的积极意义、发达国家经验借鉴以及风险分析方面，而对“以房养老”在中国推行模式的研究较少。因此以成都为例研究“以房养老”中国模式具有较高的理论价值和实践意义。
二、成都市推行“以房养老”的必要性分析与可行性分析
(一)成都市推行“以房养老”的必要性分析
1.成都市老龄化趋势严重。《成都市2012年老年人口信息和老龄事业发展状况报告》显示,2012年成都市60岁及以上的老人占总人口的19.01%，老龄化水平高于全国，在省会城市中位居前列。同时，老年人口出现平均预期寿命提高，高龄老年人比重不断增加的特征。2012年，按15岁～64岁劳动年龄人口抚养65岁及以上人口计算，成都市的老龄人口抚养系数已达17.19%，对社会养老保障形成了严峻挑战。
2.成都市社会养老保障尚未健全。城乡居民人均养老金
水平非常低。城镇职工人均养老金水平差别悬殊，机关、事业单位退休人员养老金相对较高，而企业退休人员养老金水平较低。2012年，成都市城乡居民社会养老保险参保率达到94.34%，城镇职工基本养老保险已有324.57万人参加，企业退休人员月人均养老金2084元，城乡居民月人均养老金286元，其中70岁以上人员最高的达598元。虽然成都市社会养老保险覆盖率逐渐提高，但保障力度并不高，能为老人提供的养老资金非常有限。另一方面，随着近年我国物价水平的上升，老人日常生活支出明显增加。若老人有意愿入住正规的养老机构，或居家养老请人照顾护理，则难以支付高昂的费用。若老人面临疾病或意外灾祸，则微薄的养老金难以支撑大额医疗费用。根据《2012成都市民养老理财认知与需求调查》显示，成都市民期望的养老费用平均为2575.6元/月，仅依靠社会养老保障难以满足这一期望，存在养老资金供求缺口。
3.成都市家庭养老保障弱化。现阶段，成都市老人的养老资金除了来自退休金、社会养老保险外，很大部分由子女提供。成都市第六次人口普查数据显示，在常住人口中，成都市平均每个家庭户的人口为2.72人，低于全省、全国的水平。近三次人口普查结果表明，成都市家庭户规模呈明显的下降趋势。家庭结构的小型化、核心化，使一对夫妇既要赡养四位老人，又要养育一位孩子，经济负担和精神负担明显加重，很难为老人提供充足的养老资金，传统的家庭养老保障日渐式微。
(二)成都市推行“以房养老”的可行性分析
1.成都市居民住房自有率日趋提高。1998年下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》明确指出，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，我国的城镇住房制度发生了根本性转变。住房的商品化、房屋产权的私有化为“以房养老”的实行提供了物质基础。近十年来，成都市家庭住房面积大幅提高，成都人均拥有住房建筑面积达36.58平方米，城市居民住房自有率达73.6%。成都老年人多数拥有一套自有产权的住房，可以实现把住房资产转换为养老资金来源，满足高层次的养老需求，保证晚年生活质量。
2.成都市养老需求日益扩大。成都市未来十年平均每年将有16万人进入老龄人口，将带来巨大的养老需求。养老需求不仅日益扩大，层次也逐渐提高，老人不再只局限于衣食住行，对医疗保健、居家养老社区配套服务也有需求，满足这些需求需要充足的养老资金。成都市老年人现行的养老方式主要有子女养老、社会养老、储蓄养老，提供的养老资金十分有限，这为“以房养老”的实行提供了广阔的市场空间。
3.成都市金融市场不断发展。自1992年国务院将成都市确立为西部中心城市以来，成都金融市场取得了长足发展。2012年，成都实现金融业增加值741亿元，占地区生产总值9.1%。首先，成都市金融市场参与主体日益多元化，现阶段拥有银行60家，保险公司69家，证券期权公司57家，累计引进16家金融后台服务机构，众多投资者、融资者使金融市场日益活跃。保险公司可在产品设计上提供专业技术支持;商业银行可在贷款业务上提供丰富经验支持，为“以房养老”即住房反向抵押贷款这种金融产品的推行奠定了平台。其次，成都市金融机构闲置资金规模较大，2012年成都辖内金融机构人民币存款余额为2.04亿元，贷款余额为1.56亿元，存差达0.48亿元。可以提供充足的资金后盾发展“以房养老”。
三、我国“以房养老”制度推行的现状与问题
近年，我国试行“以房养老”的效果并不理想。一方面，金融机构开展住房反向抵押贷款的积极性不高，仅个别银行试行了该项业务。另一方面，这种创新的养老模式还没有被老人广泛了解和接受，市场反馈较为冷淡，参与的老人极少。20南京汤山留园开启国内“以房换养”模式，年逾60岁并拥有南京市60平方米以上房产的老人可将房产抵押公证后，终身免费入住老年公寓，去世后房产归老年公寓所有;2007年上海住房公积金管理中心推出“以房自助养老”，65岁以上老人可将房屋出售给公积金中心获得售房款用于养老，再返租，但这两种模式都以失败告终。2011年中信银行总行作为国内首家商业银行推出“以房养老”按揭业务，成功签订合同数为0。成都尚未开展住房反向抵押贷款，仅有形式上的“以房养老”存在，即售房养老和租房养老。然而，依靠房屋收益作为
养老资金来源的老人比例极低。调查数据显示，成都市老人中62%主要以退休金或社会保险支付的养老金为养老资金来源，14%主要依靠子女，24%依靠个人储蓄、股票、租金等收入。综上可见，分析我国“以房养老”推行艰难的原因在于：
(一)“以房养老”集聚高风险性
“以房养老”作为一种金融产品，集聚了收益性和高风险性，现阶段我国金融机构控制复杂风险的能力较低，风险管理水平较落后。
1.“以房养老”的老人预期寿命风险。承办“以房养老”的金融机构在老人去世之前需要持续、定期向老人支付一笔现金流，一方面，若老人实际寿命大于预期寿命，支付期限的延长会使金融机构无法创造收益甚至无法收回成本;另一方面，若老人实际寿命小于预期寿命，老人定期获得的现金流偏少，利益受损。因此，预期寿命的不确定性使借贷双方的利益难以平衡。
2.“以房养老”的房屋价值波动风险。现阶段，我国房价一直处于高位，但在未来长达几十年的时间内房价走势尚不明朗，房价的剧烈变动将对“以房养老”标的物的价值确定造成困难。
3.“以房养老”的流动性风险。“以房养老”业务时间跨度大，金融机构持续、定期支付给老人一笔现金流，占有了这笔资金的机会成本。随着年限的递增，金融机构支付的贷款额增加，流动性风险随之增加。
4.“以房养老”的信息不对称风险。老人对“以房养老”反向抵押贷款的运作原理、具体细则的欠了解，容易造成老人的利益受损。而承办金融机构难以准确掌握老人的身体状况，难以跟踪房屋的修缮和维护情况，也存在信息占有上的劣势。
(二)房地产市场发展的不匹配
“以房养老”在发达国家的成功推行建立在完善的房地产评估体系，活跃的房地产二级市场，健康稳定的房价基础上。我国房地产市场的发展与“以房养老”所需的环境还不匹配。我国房地产评估尚处于起步阶段，评估理论和评估方法较落后，缺乏公允的受法律监管的评估体系。而“以房养老”的开展，初期需要对申请人房产的经济价值作出准确公允的估值，后期金融机构收回房产，在房地产二级市场进行变现同样需要估值。房地产二级市场欠成熟，致使交易量受限，交易过程繁琐，交易成本高，影响了金融机构将收回房产顺利变现，回笼资金。
(三)传统思想观念根深蒂固
与西方个人独立的价值观不同，我国几千年来深受儒家文化的影响，中国人注重家庭、血缘关系，亲情积淀极厚，儿女把赡养年老的父母看做应尽的责任，而父母认为把房产等财富传递给下一代理所应当。短期内老人较难接受把毕生积攒来的房产转换为资金流，用于提高自己的养老境遇;儿女也会因为无法继承老人的房产心生怨言，引起家庭不和睦，亲情产生嫌隙。传统思想观念的转变需要时间，需要改变认知，阻碍了“以房养老”在我国的顺利推行。
(四)相关政策法规建设滞后
从“以房养老”这个概念引入我国以来，与之配套的政策法规建设一直落后于市场的实践探索。我国法律明确规定了居住用地土地使用权70年，而根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但法律对续期方式和所需支付的土地出让金尚未有具体规定。“以房养老”的具体实行涉及到多个金融机构，而我国法律规定金融机构实行分业经营，致使银行、保险公司等难以实现有力合作，承担业务的主体不明确，推行艰难。政府层面对“以房养老”尚缺乏切实可行的统筹规划，没有出台具体法规政策，对银行、保险公司等金融机构开展该业务的鼓励性不够。
(五)申请条件严格
近年，国内试行“以房养老”面临困局，与申请条件严格，准入门槛高有很大关系。2011年中信银行总行推出的“以房养老”按揭业务，对申请人进行了严格的条件限制，最多能获得不超过房产估值60%的贷款，申请人或其法定赡养人必须拥有至少两套房产，按揭时限仅为10年。该申请条件对老年人经济实力要求过高，适用群体范围窄，没有照顾到有该意向和需求但实际经济水平中等或偏下的老年人。其次，按揭期限偏短，多数老年人担心合同到期后自己还健在，此时银行按合同收回房产，面临没有住房的境地。
四、发达国家“以房养老”的经验借鉴
(一)美国“以房养老”的经验借鉴
美国是推行“以房养老”经验最充足、模式最成熟的国家。其现行的“房产价值转换抵押贷款计划”(HECM)是美国“以房养老”模式的成功典范。1990～2009年间，美国共发放HECM贷款778937份，2000年起住房反向抵押贷款市场开始迅速繁荣，获得民众的认可，2012年发放HECM贷款54676份，潜在市场需求日益扩大。
HECM计划指符合条件的老人向美国联邦住房管理局(FHA)申请，将房产抵押给获得FHA合法授权的银行等金融机构，在不丧失居住权的同时将房屋价值变现用于获得养老资金。该计划获得了联邦政府的担保，由美国住房与城市发展部(HUD)负责设计、运营。
申请条件为：老人的年龄达到62岁及以上;拥有房屋产权并居住在内;已付清房屋的贷款或已支付极大部分。老人可以选择终身按月或以几个月为单位获取年金;在信用额度内支付;两者结合的支付方式。
由美国的经验可以得出：一是美国政府在“以房养老”上的主导作用为市场运行树立了标杆。由政府成立保险基金为借贷双方提供担保，授权合法的参与机构，制定专门的法律法规和详尽的实施细则，政府的公信力强化了承办机构和申请老人两方的信心。可以为我国推行“以房养老”初期的试点建设如何控制风险提供借鉴。二是多种多样的资金领取方式满足了老人的不同偏好，保证了老人规划晚年生活的自由度，更容易获得接受和认可。
(二)新加坡“以房养老”的经验借鉴
新加坡现行的“以房养老”模式主要有“屋契回购计划”。该计划于2009年由新加坡政府推行，指政府回购符合条件的老人的组屋剩余屋契，发放相应的金额，使老人获得养老资金保障。同时，老人可以以30年的租约形式继续住在原有组屋中。
申请条件为：老人的年龄达到63岁及以上;家庭月收入不超过3000新元;只拥有组屋这一套唯一房产。政府回购后分三部分发放资金：计划之初发给老年人一笔现金;之后在一定年限内按月定期发放一笔养老金，若老人在年限内去世其子女、家人可继续获得;第三部分资金由政府统一为老人购买长寿保险，保障老人实际寿命若超过约定年限，依然有资金来源养老。由新加坡的经验可以得出：一是由政府统一为参加“屋契回购计划”的老人购买保险，一定程度上减缓了老人预期寿命的风险，若老人实际寿命大于规定年限，通过保险依然能保证老有所养，若老人实际寿命小于规定年限，其子女、家人继续获得未发放完的养老金，利益没有受损。二是申请条件特别照顾到了收入水平偏下的老人，这部分老人缺乏养老资金来源，正是“以房养老”的最大需求者。
五、对成都开展“以房养老”的对策建议
(一)成都市“以房养老”试点建设的模式构想
成都市作为试点开展住房反向抵押贷款初期，应采用政府主导，市场主体各司其职的模式。建立“以房养老”专职机构使之成为运行中枢(如下图)。
1.由财政拨款建立专项资金，指定资质深的保险公司利用保险精算知识，设计产品定价模型，测算出贷款额度和每期支付额度等指标。同时，设计反向抵押贷款保险基金的运行方式。
2.由政府建立反向抵押贷款保险基金，向申请人和贷款机构收取保险费用，并给予适当财政补贴，对借贷双方进行担保，在银行丧失支付能力时保障老人仍能获得养老资金;在银行变现房产不足以收回贷款成本时，补偿损失。
3.有意向的老人从政府公益性机构获得免费专业咨询后，向“以房养老”专职机构递交申请。
4.由政府授权信誉良好、实力雄厚的银行作为“以房养老”反向抵押贷款业务的提供者。银行审核申请老人的资信状况，依据房地产评估机构出具的房产评估报告，利用保险公司设计好的产品定价模型确定贷款额度、利率、支付方式，订立合同，同时银行向专职机构提出要求保险担保的申请，专职机构通过审查后认为符合规定则准予担保。
5.合同生效后，银行依合同定期向老人支付养老资金，房产所有权逐渐向银行转移。贷款到期后，银行在房地产二级市场变现房产，收回资金。
(二)培育成熟的房地产市场
由成都市房屋管理局建立房产信息登记库，对房屋产权、房屋面积、房屋质量、房屋价值作详细的记录，可以在二手房交易过程中迅速建立交易双方的信息沟通渠道，便于了解房屋整体现状和产权状况，以此简化二手房交易过程，提高金融机构变现房产的效率。对“以房养老”中金融机构变现房产实施减免税，降低交易成本，充分调动金融机构的积极性。另外，房产信息登记库还可在住房反向抵押贷款期间对房屋的维护情况进行跟踪管理,降低信息不对称风险。对房地产评估机构实行严格的资质认证和法律监管，促使其公允、合法、规范执业，逐步形成完善的房地产评估体系。
(三)设立机构提供专业的咨询
由政府设立公益性机构统一为老人和社会公众提供“以房养老”业务的免费专业咨询，包括对反向抵押贷款的知识普及，业务办理流程、相关费用的介绍，承办机构信用状况的公开，降低信息不对称性，提高社会对“以房养老”的认知度，减少惯有的误解、偏见，逐步转变传统的养老观念，接纳创新的养老模式作为现有养老保障体制的补充。
(四)完善相关的政策法规
初步订立《住房反向抵押贷款实施条例》，对承办金融机构、申请人的权利和义务、反向抵押贷款的运行程序作出详细规定。实施严格的法律监管，规范运行，保证订立的“以房养老”合同受到法律保护，切实保护各方的权益。进一步落实《物权法》的实施细则，对住宅建设用地使用权期间届满自动续期的方式和费用作出明确规定，减少续期缴纳的土地出让金，简化续期手续，保证“以房养老”推行的物质条件。对我国金融机构分业经营的规定作出适当调整，以实现“以房养老”推行中金融机构各自发挥优势，产生协同效应。
