以房养老 保险
在我国，无子女老年家庭和“失独”老年家庭约占老龄人口比重10%，这一人群本来就没有把住房传给子女的需要与可能，保险版“以房养老”比较适合这一类老人，以便补充他们的养老金来源，提高老年生活质量。
家住上海浦东的王阿婆今年83岁了,丈夫于5年前去世后,膝下无儿的她一个人生活得异常艰难。没有“劳保”的她，每月仅靠四五百元的上海“低保”生活;街道每天补助的“老年餐”，她总把一顿的食物分成两顿来吃;因为不舍得花钱，她连医院也去得很少，小毛小病挺一挺就算熬过去了。
王阿婆没有多少存款，其唯一的资产，就是一套老伴去世前已经购买了产权的房改房。热心的居委阿姨和周围的邻居们总想帮王阿婆一把，他们也想到过让老人“以房养老”。但前几年上海某街道在这方面的试点并不成功，银行那边的政策似乎也不明朗。
3月底来自中国保监会官方网站公布的一个消息是，幸福人寿保险股份有限公司“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)”的保险条款和保险费率已经得到了保监会的批复，保险版的“以房养老”终于出炉，可能能够为王阿婆这样的老年群体提供一定的支持。
保险版“以房养老”新鲜出炉
所谓“以房养老”，实际是指“老年人住房反向抵押贷款(或养老保险)”之类的金融产品。
对于类似王阿婆这样的老年人群，他们急需有外部经济来源，以便补充自己的每月养老金，保障或提高自己的老年生活水准。但他们手里可能没有多少金融资产，房产几乎是他们的唯一资产。即便将目前的居所直接售卖后，他们可能会有一大笔收入，但难以预计是否能满足未来所有的生活所需。而且，他们又不太方便搬离现有的住房，情感上也比较难接受。如果金融机构能够为他们提供每月养老金，等到老人百年之后，将房屋受益权和处分权让渡给金融机构，那么理论上，既能解决老人的经济困境，金融机构也有了一个比较好的新业务品种。
幸福人寿此次推出的“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)”条款说明：“反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老保险金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。”
实际上，早在6月23日，保监会就发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称“《指导意见》”)。《指导意见》提出，以房养老试点自7月1日起，至6月30日止。试点城市选定北京、上海、广州、武汉，投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。
“非参与型”较有利于房屋所有人
试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品，区别在于房产增值收益是由投保人独享还是和保险公司分享。此次幸福人寿版“以房养老”产品属于“非参与型”产品，按照此款产品的设计，如果房价上涨，房屋产权、收益归投保人所有，增值部分在扣除必要的费用后将归投保人的继承人所有;若房价下跌至不足以偿付养老费用时，则不足部分将由保险公司承担。
保监会相关负责人表示，试点通过保险以房养老，意在给有意愿、有需求的老年人提供一种金融工具，带有市场化性质，并不意味政府“不管养老”。目前，国内外都缺乏相关经验，推出产品和试点，只是为完善第三支柱体系提供选择的机会和可能。
对于以房养老的风险，保险精算领域专家表示，发达国家的反向抵押好处是把风险转移给保险公司，随着物价适当调整，房屋的科学估价、长寿风险由保险公司承担，最后按照大数法则，根据老年人生命长短的平均水平，以房养老保险是可以经营的。但国内的保险公司是否具备这种风险分散的精算技术，比如产品量化、房屋价值估算、长寿风险的计算等都存在诸多不确定性
此外，根据产品条款显示，幸福人寿这一产品对投保人(被保险人)的年龄限制在60周岁至85周岁，并设定犹豫期为30天，长于一般寿险产品。投保人与保险公司签订合同时，双方将确定基本养老保险金额，综合考虑房屋折旧、预期增值、预期的老年人平均生存年限等因素，金额一经确定，不能变更。当然，投保人每月拿到的养老金要在基金养老金额当中扣除必要的费用，如部分房屋评估费、律师费、保单管理费等。
若老人在保单生效之后选择退保，将承担一定退保手续费和其他各类费用和损失赔偿，退保手续费为退保之前累积计息的养老保险相关费用的一定比例，第一年至第五年分别为10%、8%、5%、3%和1%，第六年及以后年度退保，不再收取退保手续费。如果在一定期限内老年人无法偿还，保险公司将对抵押房屋行使处分权，即出售(变卖)抵押房屋。
基本养老金+延期年金 保证终身领取
为了保证投保人(被保险人)能够按月从保险公司领取养老金，幸福人寿的这款“以房养老”产品还设置了延期年金的概念。在特定期限内缴纳的延期年金保费将累积用于特定期限后的养老金支付。
当然，参与“以房养老”保险产品的人士，通常就是为了解决现金流不足的问题，因此该款产品的延期年金保费，无需以现金形式缴纳，同样是在养老费用账户中进行积累计算，待到老人身故后再以房产处置所得资金来做结算。
有关延期年金的身故和退保利益，幸福人寿提供了两套方案。方案一是不承担身故给付责任，也不退换延期年金所产生的现金价值。方案二为保险公司承担延期年金的身故给付责任，或在退保时退还现金价值。方案一和方案二的区别在于，方案一所需要缴纳的延期年金保费较少，每月可领取的基本养老保险金额较高。方案二则恰恰相反。
根据该产品的费率表来看，若一名60岁男性投保该产品，每100万元有效保险价值下，若选择方案一，月度基本养老保险金为2514元(可领至终身)，延期年金每年缴费金额为2544元(账面累积，无需现金)，延期年金缴费年数26年;若选择方案二，月度基本养老保险金为2124元(可领至终身)，延期年金每年缴费金额为7107元(账面累积，无需现金)，延期年金缴费年数26年。
再看85岁女性投保该款产品，每100万元有效保险价值下，按方案一计算，每月基本养老保险金为6152元(可领至终身)，延期年金每年缴费金额为13884元(账面累积，无需现金)，延期年金缴费年数为10年。若选择方案二，月度基本养老保险金为4340元(可领至终身)，延期年金每年缴费金额为35101元(账面累积，无需现金)，延期年金缴费年数为10年。
在酝酿许久后，以房养老终于进入实施阶段。不过，引来的争议和质疑也不小。3月20日，保监会发布通告，决定开展老年人住房反向抵押养老保险试点。也就是说，“以房养老”开始正式实施了。不过，针对实施细则，市场争议和质疑之声更大。
首批试点四个城市
即为试点，那参与的城市肯定有限。就从保监会的发文来看，首批试点城市只有四个，即北京、上海、广州和武汉。而从实施“以房养老”的最基本投保要求来看，即年龄达到60岁以上且拥有房屋完全独立产权的老人，才能申请“以房养老”。首批试点的四个城市，基本囊括了国内一线大城市，人口结构老龄化较为突出。
所谓以房养老的保险方案，就是“老年人住房反向抵押养老保险”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
之前，“以房养老”的另一模式
