北京上海 以房养老
备受争议的以房养老保险试点方案，终于迈出了新步伐。
昨日(6月23日)，中国保监会下发 《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《意见》)，决定自7月1日起，在北京、上海、广州和武汉4地率先开展老年人住房反向抵押养老保险(即以房养老)试点，试点期为两年。
保监会有关负责人强调，以房养老保险属于商业保险范畴，以自愿参加为基础，开展试点，在不影响老年人既有养老福利的前提下，增加了一种新的养老方式。
英国邦瑞房地产发展公司北京代表处首席代表白兮与《每日经济新闻》记者交流时坦言，“以房养老”在国外是非常小众的一项业务，他预计在中国也会是比较小众的业务。《每日经济新闻》记者注意到，目前保险公司对开展以房养老业务持谨慎态度，尚无保险公司向保监会上报正式产品，具体的保险产品仍在设计中。
险企参与门槛20亿/
去年9月，国务院就发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点，如今此项试点最终落地。
据《每日经济新闻》记者了解，所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。也就是通常说的“以房养老”。
保监会表示，当前我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段。开展试点盘活老年人房产，有利于丰富老年人的养老选择。据介绍，反向抵押养老保险属于商业保险范畴。
《意见》中明确表示，以房养老保险产品的投保人群应为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。在保险公司试点资格方面，保监会表示需满足7个条件，如已开业满5年，注册资本不少于20亿元，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。
据了解，在此前参与讨论的保险公司包括：幸福人寿、泰康人寿、平安人寿、太平洋人寿等。保监会有关负责人表示，符合条件的保险公司不少，但真正有能力、有意愿来做这项业务的不会太多。
犹豫期延长至30天/
今年3月，保监会就反向抵押养老保险进行过《征求意见》，而此次正式《意见》出台后，有两大变化：一是将犹豫期由原来的15天扩大到了30天，二是将原来征求意见稿中的 “单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元”的要求删除了。
为了充分保护客户的 “反悔权”，《意见》特别提出该产品的“犹豫期不得短于30个自然日”，这比一般保险产品10天的犹豫期大幅增加。也大大高于今年3月《征求意见》中15天的犹豫期限定，保监会有关负责人表示，将犹豫期由原来的15天扩大到30天是出于保护消费者权益的考虑。在销售过程中，《意见》要求保险公司应当在犹豫期内再次向投保人介绍 “以房养老”产品，确认投保人的真实购买意愿。
对于删除“初次抵押贷款金额不超500万元”的内容，该负责人表示，《意见》规定，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿元的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿元的部分。这实际上已经规定了保险公司参与以房养老的限额，在征求意见时保险公司认为，这已让保险公司风险可控，所以删除了这一限制。
以中国人寿为例，2013年中国人寿的总资产为19729亿元，其试点以房养老接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×200亿元+0.2%×19529亿元=47.058亿元，即意味着其开展以房养老试点保险产品的规模在47亿元水平，以平均每套房产估价100万元计算，大概仅有4700个家庭能享受此种养老服务。即使这项业务开展起来，参与人数也是有限的。
保险公司面临风险
《意见》称，根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型和非参与型反向抵押养老保险产品。其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配;而非参与型产品，指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。
一位不愿具名的险企人士向记者透露，如果是参与型，假如以后房价上涨的话，老人可以每个月多拿一定的增值年金，这样就让领取的年金提高;如果是非参与型，在房产增值之后，领取的养老金额不会提高，而房产增值部分所带来的剩余金额将留给继承人。非参与型从操作层面可能更简单，更像一个非固定期限的贷款。具体到保险产品，各家保险公司可根据这两个大的框架来自主设计产品。
事实上，保险公司参与“以房养老”也面临挑战。保监会对保险公司参与这项业务提出了很多要求。如在销售人员管理方面，保监会将适时指导中国保险行业协会建立反向抵押养老保险销售人员资格考试制度。同时保监会还规定，对于存在销售误导行为的销售人员，一经查实，保险公司必须取消其销售资格。在销售过程方面，该《意见》规定，保险公司应当通过录音、录像或第三方见证等方式增强合同签订过程的公平性、公正性，确保合同体现各方真实意愿表示。
在信息披露方面，保监会要求保险公司每年应定期向客户披露反向抵押养老保险相关信息，包括但不限于年金领取情况、退保赎回价值等。对于参与型产品的客户，还应向其披露房产评估价值信息以及房产评估价值变动对年金领取金额的影响。
保监会相关负责人透露，无论是参与型还是非参与型产品，如果最后老年人去世后，其子女不愿意将房产给保险公司处置，只需要向保险公司偿还所领取年金的本息就可，中途退保也是一样的。该负责人坦言，这种业务对保险公司主要风险包括：长寿风险、房价波动和利率风险等，特别是长寿风险和房价下跌的风险将由保险公司来承担。
多数网友“无法接受”
缓解独生子女一代压力、将不动产变身可支配财产，增加老人积蓄……“以房养老”看上去很美，但推行起来却任重道远。
在中国人传统观念里，将自己居住多年的房产抵押出去，无法留给子女，这样的现实难以接受。今年3月，在参与人数众多的新浪微博话题讨论组里，有超过4000名网友参与了“以房养老”的接受度调查，其中有超过67.9%的网民对“以房养老”的态度为“无法接受”。他们认为，一方面是“以房养老”不太适用于当前的现状，如无法评估未来的房价;另一方面，在中国人传统观念里，将自己居住多年的房产抵押出去，无法留给子女，这样的现实难以接受。
此外，也有不少人担心，如果房子抵押出去后遇上拆迁或者自然灾害，房子没有了怎么办?目前房屋产权只有70年，万一自己活得长，房子超过了70年，该怎么处理?
仅有不到3成网友表示“可以接受”。在愿意接受“以房养老”的网友中，绝大多数的观点是西方发达国家已经实施多年且效果明显，还有一部分赞同者表示，“以房养老”可以让独生子女从给双方父母养老的经济和精神压力中解放出来。
事实上，除了中国人对这种养老模式较低的接受程度外，保险公司对这个“新事物”也多持观望态度。有保险公司相关负责人表示，“以房养老”虽然开始试点工作了，作为金融机构，各家保险公司也对可能产生的经营和道德风险有自己的考虑。第一个担心就是房价下跌、抵押物会缩水;第二个担心是中国的土地使用权只有70年，有的甚至只有40年或者50年;第三个担心是房屋产权不清晰，老人去世后，子女再纠缠，不搬出去怎么办。此外，还有一个风险是通胀风险。该人士坦言：“面临的具体操作问题的确相当复杂。”
在美国，许多美国的老年人在退休前10年左右为养老买房子，将富余部分出租。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。
而日本“以房养老”通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。1989年，日本政府制定《高龄者保健福利推进十年战略》，即著名的“黄金计划”。该计划要求各地方政府积极建设与完善与老人相关的各种设施。以此为契机，各种老年公寓、老人活动室、老人医院更多地开始出现。1994年黄金计划被重新修订，更名为“新黄金计划”，完善了以居家养老为中心的社区老年服务体系。
