延安最新房价预测上涨还是下跌,延安房价走势最新消息

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2020年延安房价趋势是怎么样呢,有人说延安房价稳中又涨,有的人很不看好延安的房地产,每个人都有自己的见解和看法。本文现代教育网整理了一些专家们对于2020年延安房价走势的预测相关信息。

1、延安路二手房房价走势

天山区延安路5月二手房参考均价11288元/平,环比4月下降0.49%,同比去年同期上涨8.17%。最近一年中,10个月房价上涨,2个月房价下跌。

图1:延安路二手房价格走势

2、延安路二手房住宅5月最贵的小区均价超过4万/平

延安路二手房住宅5月最贵的小区为民福大厦,均价超过4万/平。

图1:

3、2020年延安房价会跌吗?

纵观古今中外,人分三六九等。不管你承认不承认。有的人高高在上,有的人叉腰指挥,有的人是金字塔的底座。

延安第1-2层的应该没有,第3-4层可以称得上是富人,第5层是中产阶层,第6-7层是工薪阶层,第8-9层是穷人。

延安的第3-4层,已经不怎么考虑房子的问题,大多数看重的是活着时的社会贡献和去了后的历史评价,西安、北上广甚至海外的别墅,不在话下,对延安的房子比较淡然。

延安的中产阶层,处级、实权科长及教授、名流们,大多数追逐的是权力地位和名誉声望,刷身份感是必须的。喜欢西安高新、曲江弄套洋房以及大平层,并且还是核心地段的大开发商的高档楼盘。除此之外,热衷在延安百米大道的核心地段、新区的高档楼盘弄套170以上的大面积高层或者洋房,延安西安动车往返,在西安?瑟消费,在延安低调做人,妥妥的双城记。

第6-7层是工薪阶层,又有区分。第6层的普通公务员、主流企业职员、高校青年教师、一般医生律师工程师、大个体户、名牌大学毕业生们,大多有些家底,税后到手怎么也5000以上,追求生活品质和小城美好,新区140左右面积的洋房,以及150以上的小高层,百米大道高档楼盘的中等面积高档装修,北关、南关的大面积都是心头爱。

第7层的工薪阶层工资收入就3000-5000了,老城的120-140的家属院和新区100-120的高层,都很对口。

第8-9层是穷人。租房好多年后,终于买了房,老城买个100平以下的,新区和百米大道的100平以上的商品房就不指望了,就看保障房、安置房、经济适用房、小产权房有没有机会。

观察你周围的延安人,暂时处在什么阶层,就对房子就有什么样的需求。随着阶层的跃升,不断地折腾换房,过上更美好的日子。

开发商的目标与追求

笔者观察延安房价,和许多人不同,别人爱谈专家怎么说,官员怎么讲,政策怎么定,笔者认为最直接的方法最有效,所以都是直接问开发商高层,原因只有一个:定价权掌握在开发商的手里,而不是你我、哪个官员或者专家。

你也许不会想到,开发商对房子每平米单价,其实远远没有对楼盘总成交额更敏感。原因很简单,他们要的是在延安每年50亿元的总成交额上,自己能啃下多少蛋糕,而不是计较一房一价之得失。

加之延安和西安不同,西安玩限价,延安敞开卖。换言之,在延安,开发商随市场变化而灵活调价的空间余地蛮大,无论是开盘还是盘中或者尾盘,只要顺利完成总部和区域公司下达的总成交额以及其它相关指标,其它都不是问题(除了价,还有量,成交面积太重要了)。

例如,那些所谓备案价,所谓按照总部产品设计和定价的流程下产生的一房一价,都是有弹性的,但紧盯竞品楼盘价格却绝不能含糊,既不能砸场子,也不能胡抬价,场面得维护住。

笔者曾经观察过延安有的楼盘,其价格调整了至少3次以上,你发现调低了,没两天它又调高了,再过一段时间,它又调低了。分面积大小、分精装毛坯、分地块楼位、分高层洋房、分时间阶段,微调的小手不停拨弄房价的骰子。

所以,那个楼盘的房价,同样的面积、在不同的推盘阶段、不同的地块、不同的楼位、不同的楼层、边户还是中户,都不一样,更何况不同面积、不同户型、不同位置、不同楼层的又混合在一起呢?这个均价咋算才精确?

所以,当你问置业顾问说,你们房子多少钱?他们经常挠挠头给你答不上来,不是有意隐瞒,而是他也算不清均价。每平米差100元,一套房子都能大概差1万。

更有意思的是,报价与成交价又是两码事,同样的报价,不同的人享受的优惠又不尽相同,为什么?你从内部销售、从代销公司、从他们总部和区域公司不同渠道,甚至线下与线上,团购与非团购也不一样,因为不同渠道的成本和权限是有区别的。

也就是说,一个楼盘,从拿地到楼盘开盘,再到清盘,销售去化、资金周转等等,有个总体操盘的概念,开发商要的是总成交额,而不是你所关心的单价,为了这个目标,一只手调价,一只手调量,两手都得抓。

这还是一个开发商在延安的某个楼盘,那么无论是百米大道、延安新区,还是小砭沟、枣园路,抑或虎头峁、南二十里铺,每个区域板块又有若干个档次不一样的小区,它们均价涨跌,已经成了统计数据了,又有多大意义?而整个延安的房价是涨是跌,你能弄清楚吗?以上还只是分析了新盘,还没分析二手房的成交价。

不仅如此,还没和租房对比,测算租金回报率呢。况且,如果交易,150万的房子,能不能卖掉变现换成钱,这又是另一回事。

可问题是,十年前的150万,和现在的150万,是一个概念吗?通胀率也得考虑在内。按照今年1月份公布的CPI数据(通货膨胀数据),也就是钱贬值的速度,比去年同期上涨5.4%。换句话理解,100万的金融资产,现在购买力和去年比,只剩下94.6万。老老实实手攥着钱,但价值却溜走了。5.4%的贬值速度,还是十年前,大概在2011年的10月,见下图。像美国、欧洲,一般把2%作为央行通胀的警戒线。可问题是,5.4%的通胀,疫情过后,还有可能再降息降准,这就是现实。

还有,延安房市还在流通着大量商品房之外的房子,例如以前的福利房、单位分房、小产权房以及一些说不清道不明的房子,其价格更是水深,实际成交价和上报价格,以及房产部门统计后的价格,中间又有多少差异变化?把这部分算进的延安房价指数,对如今以商品房为主的新盘价格,又有多少参考价值?

所以,别说延安未来的房价,延安过去的房价都是一团迷雾。只有拉长到十年左右的时间段,你才能感觉到整体房价的起伏。请看香港几十年的房价走势图,3-5年内,你根本看不来大的起伏,放到30年的历史长河里,才能初见端倪。而延安真正的商品房销售发端,也不过十来年而已。

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